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  • 三道红线降至“黄档”融创称行业将迎来优秀企业的盛世年华

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    2021-03-13 12:37 375 0 0
    整个行业的变化、人口的变化,整个行业已经在一个全新的逻辑下。而在这种全新的行业逻辑下,是优秀企业的盛世年华。

    作者:观点地产新媒体

    来源:观点(ID:guandianweixin)


    整个行业的变化、人口的变化,整个行业已经在一个全新的逻辑下。而在这种全新的行业逻辑下,是优秀企业的盛世年华。

    观点地产网 亮眼的业绩之外,融创的这份年报更吸睛的是资本结构的改善。

    报告期内,融创实现营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;毛利约为484亿元,同比增长16.9%;毛利率约21%,较2019年的24.5%有所下降;股东所占利润为356.4亿元,同比增长36.9%;核心净利润约为302.6亿元,同比增长11.8%。

    而在这份成绩单背后,“三道红线”相关的各个负债指标也有极大改善。

    公告披露,截至2020年底,融创净负债率96%,非受限现金短债比1.08,剔除预收款项后的资产负债率为78.3%。按照“三道红线”的调控标准,融创的净负债率与非受限现金短债比已满足央行管控指标的要求,从“红档”降至“黄档”。

    一位参与了业绩会的投资者向观点地产新媒体透露,如今融创更关注均衡、全面、高质量发展,不再将规模增长放在首位,而是会继续降杠杆和改善资本结构,提升整体综合竞争力。

    管理层对于财务指标的优化和规模业绩的增长仍有信心:“根据现在的布局和土储质量,未来销售还是会持续保持双位数以上的增长,有息负债会控制在比较稳定的规模。”

    据悉,2021年融创的合约销售目标为6400亿元,全年可售资源将超过9000亿元,其中超78%位于一二线城市。而2020全年合约销售为5753亿元,照此计算,将达到11.25%的增长。

    “三道红线”降至黄档

    2019年之前,融创采取的是高杠杆方式迅速将规模做大,并迅速建立了规模优势,位列行业第四。不过,这种方式显然难以为继。

    从2019年“融资端”调控开始,融创就开始将战略重心调整为优化资本结构、降杠杆,并开始频频向外表示其“降负债”信心。

    据透露,融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上表示,在这个阶段,规模和增长不是公司最重要的东西,公司未来要的是整体综合竞争力。他表示,2020年三个指标有大幅度的优化,其中有两个指标已经达标。

    他提及的“三个指标”,也就是在2020下半年央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模。

    规则为大家所熟知:依据杠杆水平高低设置三条红线,扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。央行根据上述标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

    最新年报显示,2020年融创中国的净负债率与非受限制现金短债比已达到“三道红线”政策标准,仅剩剔除预收款项后的资产负债率这一项还未降至红线以下。

    具体来看,截至2020年,融创净负债率约为96%,较去年年底下降约76.3个百分点;非受限现金短债比约为1.08,较去年年底提升约0.51;剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%,较去年年底下降约5.6个百分点。

    “从自身来说,必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构,包括负债指标持续优化,主要通过销售利润和净资产来降低负债率,同时大力推动融资结构的调整,推动融资成本下降。”汪孟德透露,资产负债率指标会在2022年提前完成。

    其实,无论是针对企业的“三道红线”,针对银行的“两道红线”,还是近期的集中供地政策,政府不断推出调控政策促进市场平稳健康发展。

    上述投资者透露,融创董事会主席在业绩会上也表示了对调控政策的支持。“房地产这么大的行业,调控是必须的,能够让行业更安全,不调控对银行、开发商、政府、老百姓,都没好处。”

    按照他的说法,不调控的市场会造成房价、地价疯长。对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱;老百姓买不起;金融机构也有风险。

    不过,调控政策也加速了行业分化。

    “政策对行业是好的,但不是对所有企业都是好的,加速了企业出清。”孙宏斌称,现在这个阶段,对企业、金融机构、政府进行了监管,加上疫情的影响,整个行业的变化、人口的变化,整个行业已经在一个全新的逻辑下。而在这种全新的行业逻辑下,是优秀企业的盛世年华。

    这个逻辑下,融创需要把握好优质的综合规模和综合竞争优势。孙宏斌续指,优质的规模包括销售额、土地储备、融资、自有资金、合作资金5个维度;综合竞争优势即品牌、产品、营销、服务的优势。

    谈“集中供地”

    孙宏斌所提及的调控,自然也包括最新的集中供地政策。

    3月初,“22个重点城市住宅用地将实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传,涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

    试点的热点城市绝大部分属于融创深耕的城市,该政策的影响自然也是投资人关注的重点。

    “这个政策主要针对政府提出,让政府的出地、供地更透明化、更规范化,保证供地增长的同时更加透明。”

    投资人向观点地产新媒体表示,融创认为集中供地政策短期来看影响不大,到了下半年及明年影响就比较大了,对规模比较大的几家头部企业拿地策略没有太大的影响,对中小房企影响会更大。

    “头部企业每年都有保持一定的拿地量,只是会根据出地的时间,在某一个时点在分布上会有一些调整。对融创是一件好事,因为我们在这些城市有优势,对市场有好的判断,同时出来多个项目的时候,能把这些项目的优劣势排出来,合适的位置、合适的价格拿到地块。”

    公开市场拿地只是融创的拿地方式之一。据悉,融创的土地获取主要采取公开市场拿地、收并购、产业合作三种方式。

    财报显示,2020年融创中国新增土地储备约为5877万平方米,新增货值7261亿元。截至2020年底,融创中国的土地储备约2.58亿平方米,其中权益土地储备面积约1.61亿平方米。

    而在期内新增土地中,36%通过公开市场获取,30%通过收并购获取,34%采取市场合作的方式获得。

    公开市场上,融创在多个城市有规模优势,因此能对土地有更精准的判断。据悉,2020年,融创于12个城市销售排名第一,25个城市位于第二至第五,18个城市进入当地市场前十。其中,杭州销售金额超400亿元,重庆、武汉销售金额超300亿元,17个城市销售金额在100亿-300亿元之间。

    并且,随着各地文旅城接连落地,产业协同能力也大大提升了融创的土地获取能力。去年11月,融创联合华发竞得宝安沙井A301-0575号宗地,这也是融创首次在深圳公开市场拿地。

    这是一宗为融创冰雪文旅城的定制地块。地块旨在发展文旅相关产业,要求建设冰雪项目和影视酒店项目,以及拍摄一部以深圳为背景的都市题材电影等要求。这宗地块也能够实现地产、文旅、文化、会展板块的充分协同。

    管理层于业绩会中表示,今年融创将严控拿地节奏,更重视土地的发展质量,持续推进城市共建的战略,发挥产业优势和品牌合作能力,推动更多的项目落地。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 三道红线降至“黄档”融创称行业将迎来优秀企业的盛世年华

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